物业管理基础知识

　　doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 物业管理基础知识 1．什么叫物业？ 从物业管理角度来说，物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设 备、设施和场地。各类建筑物可以是一个建筑群，如住宅小区、工业小区；也可以 是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦、宾馆、停车场等；同 时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一物业，往往分属一个或 多个产权所有者。 相关的设备、 设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑的使 用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相邻的场地、庭院、干道等。 2．物业的分类？ 根据使用功能的不同，物业可分为四类：居住物业（住宅小区、单体住宅楼、 公寓、别墅、度假村等） 、商业物业（综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康 乐场所等） 、工业物业（工业厂房、仓库等） 、其它用途物业（车站、机场、医 院、学校等） 。 3．什么叫物业管理？ 物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对 物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和容 貌等管理项目进行、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的 有偿服务。 4．什么叫业主？ 物业所有人，即产权人，指房屋所有权和土地使用权人，也称为业主，业主可 以是个人、集体、国家。 5．物业管理的目的？ 物业管理是为了发挥物业的最大使用功能， 使其保值增值， 并为物业所有人 （即 业主）和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作，最终实现社 会、经济、三个效益的统一和同步增长。 6．物业管理与传统的房地产管理的区别？ a.管理体制不同：传统的房地产管理是计划经济体制下的行政行为，是福 利型的、无偿的；物业管理是市场经济体制下的企业行为，是经营型的、有 偿的。 b. 管理内容不同：传统房地产管理以单一的收租养房为主要内容，管理内容单 一，收取福利型的低租金，需要的大量财政补贴；物业管理则是对房屋 设备设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，即管理物又服务 于人，以对物业的业主和使用人为核心展开与此相关联的各项服务与管理工 作，以人为核心提供和物质两方面的服务，物业管理企业通过自身的经 营渠道，以业养业，不给补贴，实现资金的良性循环。 c. 所管房屋的产权结构不同：传统的房地产管理，房屋绝大多数是国家或单位 1 所有，为公产，其产权关系单一，使用人仅是承租者而不是产权人；现代产 权结构发生了根本性变化，国家或单位所占的比重越来越少，已形成国家、 单位、个人，包括港、澳、台及外国人拥有产权的产权多元化格局。 d. 管理机制不同：传统的房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用 户是管理与被管理的关系，用户无法选择管理者，很少有监督权，处于被动 地位；物业管理则是产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，物业 管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过市场竞 争双向选择。物业管理企业与产权人和使用人是委托与被委托、服务与被服 务的关系。 7．物业管理的基本特点？ a.业主自治自律：物业管理的好坏，是全体业主共同的责任，关系到每一个业 主和使用人自身的利益。首先，业主对自己的财产负责，具有和行使管理权， 这是业主自治；其次，在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着各 业主朴素之间的邻里关系，既有全体业主共同的利益，即利益，又有单 个业主各自的利益，利益和单个业主利益间有时会发生矛盾，单个业主 的利益要服务利益，这就是业主自律。业主自治自律有两个关键环节， 首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有 业主和使用人的行为，使之共同地自学地利益和公共。业主公 约是所有业主和使用人自律的，也是实行业主自治的前提。其次要成立 业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业， 对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理， 承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。 b. 物业管理企业的统一专业化管理： 物业管理涉及到方方面面， 有各种各样的 矛盾和关系需要协调和处理，各项管理工作专业性、技术性又很强，要提高 物业管理的整体水平，降低物业管理成本费用就必须对物业实行统一专业化 的管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任，需特别指出的是，在 一物业（如一个住宅小区）的范围内，应由一家物业管理企业实行统一管 理，而不应分割管理，避免出现分散多头的管理形式。 c.业主自治自律和物业管理企业统一专业化管理相结合是通过业主委员会自主 选聘物业管理企业来实现的，两者之间的关系是委托与被委托的关系，是平 等的关系。双方的、义务通过物业管理委托合同来明确和保障。两者结 合在一起，共同实现物业管理的预期目标，这就是物业管理新体制最基本的 特点和魅力所在。 8．物业管理的产生与发展？ a.物业管理起源于 19 世纪 60 年代的英国，创始人为奥克维姬·希尔的女士； b. 1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司－深圳市物业 管理公司正式成立； 2 c.1993 年 6 月 30 日，全国首家物业管理协会－深圳市物业管理协会成立。 9．物业管理的基本内容？ a.常规性的公共服务：指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所 有信用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与政党使用， 政党的工作生活秩序和净化、美化生活工作，其具体内容和要求通 常在物业管理委托合同中明确，公共服务主要有 8 项―――房屋建筑主 体的管理；房屋设备、设施的管理；卫生的管理；绿化管理；治安管理； 消防管理；车辆道管理；代办性质的服务（即为业主和使用人代收代 缴水电费；煤气费、电视费、电话费等公共事业性费用） 。 b. 针对性的专项服务： 指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、 生活条件， 面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各 项服务工作。其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质 量、收费标准公布，当住用人需要这种服务时，可自行选择。专项服务实质 上是一种代理业务，为住用人提供工作、生活的方便。专项服务是物业管理 企业开展多种经营的主渠道。专项服务的内容有―――日常生活类，指物业 管理企业为广大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各项家务 服务工作；商业服务类，指物业管理企业为开展多种经营活动而提供的各种 商业经营服务项目；文化、教育、卫生、体育类，指物业管理企业在文化、 教育、卫生、体育 4 方面开展的各项服务活动；金融服务类，代办各种财产 保险、人寿保险等业务，开办信用社等；经纪代理中介服务，指物业管理企 业拓展的经纪、代理与中介服务工作；社会福利类，指物业管理企业提供的 带有社会福利性质的各项服务工作。 10． 物业公司与房地产公司、业主间的关系？ 物业公司与房地产公司的关系：房地产开发企业是从事房地产开发和经营 的企业，随着房增市场的发展，竞争日益加剧，使房地产开发企业认识到，良 好的促销手段和售后完善的物业管理是增强自己产品市场竞争力的重要方面。 一部分开发企业建立起专门从事物业管理的企业或部门。 《城市新建住宅小区 管理办法》：房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理 公司承担小区管理，并与其签订物业合同。同时又住宅小区在物业管理公 司管理前由房地产开发企业负责管理。其主要职责包括：制定物业管理方案， 选聘或组建物业管理企业，与物业管理企业签约，以及做好物业管理企业接管 前的管理工作。 物业公司与业主的关系：委托与被委托、服务与被服务的关系。业主自治 要通过一定的组织形式和途径来实现，这就是以业主管理委员会（简称业主委 员会）为核心，以业主大会为最高机构的组织形式，从业主大会到业主委 员会就是业主自治的实现途径。业主大会是由全体业主组成，决定本物业重大 管理事项的业主自治管理组织。业主委员会由业主大会所选举的代表组成，经 3 部门批准成立后，代表全体业主其物业权益，依法行使各项。业 主大会和业主委员会均应接受物业管理行政主管部门的指导与监督。 11． 住宅小区物业管理的内容与实施？ 住宅小区物业管理包括管理、经营与服务三方面的工作，概括起来讲，包括如 下基本内容：住宅小区内，房屋及设备的及修缮管理；住宅小区的维 护管理，具体包括违章建筑的管理、公用市政设施的管理、卫生的维 护管理、绿化管理、治安管理、消防管理、车辆道管理；开展多种形式的便 民有偿服务；住宅小区的社会主义文明建设。 12． 住宅小区物业管理经费的来源？ a.定期收取物业管理服务费：经物价部门批准，物业管理企业可以定期向住宅 小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费； b. 小区维护专项基金（简称维修基金） ：该基金用于小区共用部位、共用 设施设备的更新与大、中修。维修基金通过建立双向筹集的渠道来收取，分 两种情况：①公有住房出售后，维修基金由售房单位和业主（购房人）双向 筹集。售房单位原则上按照多层住宅不低于售房款的 20％，高层住宅不低于 售房款的 30％收取；由业主一次性或分次筹集，一次性筹集指在业主购房时 一次性收取一定数额的维修基金，其具体标准由当地确定，分次筹集是 指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。②商品房出售后， 维修基金由开发建设单位和业主（购房人）双向筹集。在房屋销售阶段，建 设单位发住宅的综合造价提取一定比例维修基金（纳入住宅成本） ；由由业主 一次性或分次筹集，一次性筹集指在业主购房后，在办理签约、入户手续时 一次性缴纳维修基金，其具体标准为购房款的 1％或建筑成本价的 1．5％／ 平方米，分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费，然后逐月从收取的 物业管理费中按一定比例提取并归集到维修基金中去。 c.以业养业，一业为主，多种经营的收入； d. 依靠多方面的扶持。 目前， 对物业管理的扶持主要体现在制定相关 的政策和给予一定的资金支持，包括：住宅小区物业管理服务收费方法 和标准，加强对收费的管理；对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅 房等共用设施设备的运行、和更新等费用仍由使用人所在单位支付，以 减轻使用人的负担；物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策， 在开展多种经营中可适当减免部分税金等；拨发一定的城市建设费用于 小区共用部位、共用设施设备的管理，以减轻小区日常管理费用的负担。 e.开发建设单位给予一定的支持：开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方 式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用房，有 2 种优惠方式：按成 本价出售、以成本租金租用。 13． 住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成？ a.管理、服务人员的工资和按提取的福利费； 4 b. 公共设施、设备日常运行、维修及保养费； c.绿化管理费； d. 清洁卫生费； e.保安费； f. 办公费； g. 物业管理范围内设施、设备的折旧费； h. 管理酬金； i. 税金。 对实行物业保险的住宅小区，还应包括投保财产保险（如火险、灾害险等）及 各种责任保险的支出。 14． 物业管理的未来发展？ 主动式管理――现代物业管理的发展方向。所谓主动式管理，就是以满足 客户对物业管理服务的需求为目标，通过利用先进技术和手段以及规范化 的管理服务，提高物业管理工作的水平和效率，并进而提高物业管理的经 济效果。一般来说，主动式管理要达到下列目标：1．使物业周围尽善 尽美，符合客户的期望；2．建立并保持物业的地位或形象；3．尽量发挥 大企业规模经营的经济效果，以确保使用物业在管理费方面的开支尽量低 廉而又用得其所；4．若将物业管理由被动式改为主动式，必须应用现代工 具来协助物业管理人员分析、处理和传送信息资料。 5

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